פסק-דין בתיק ת"א 1777/05

כללי

1.         חנות מסחרית הכוללת קומת קרקע בשטח של 28 מ"ר וגלריה מעל בשטח של כ- 24 מ"ר (להלן: "הגלריה"), והידועה גם כחלק מחלקות 101 ו- 102 בגוש 16657 בקרקעות העיר עפולה, (להלן: "המקרקעין") נמצאת ברחוב שרת 11, פינת רחוב קירשטיין בעפולה. (להלן: "החנות"). דהיום, קומת הקרקע של החנות משמשת כמשרד ללימודי נהיגה והגלריה - כאולם ישיבות ומחסן.

2.         החנות נמצאת בבניין בן 7 קומות. בקומת הקרקע, קיימות 6 חנויות הפונות לחזית רחוב שרת ו- 5 חנויות הפונות לפינת רחוב קירשטיין. מעל לקומת הקרקע, קיימות 6 קומות למגורים עם גג עליון שטוח. (להלן: "הבניין").

3.         הבניין, נבנה בתחילת שנות התשעים של המאה הקודמת, על-ידי  אחים שרבט יוזמים ובונים (1989) בע"מ, הבעלים של המקרקעין, (להלן: "החברה"), במסגרת מיזם שהחברה תכננה וביצעה לבניית ושיווק דירות מגורים ובתי עסק בעפולה, בליווי פיננסי צמוד של בנק לאומי לישראל בע"מ.

4.         ביום 15.2.1998, נערך ונחתם בעפולה חוזה מכר מקרקעין, לפיו מכרה הנתבעת 1 (להלן: "הנתבעת") את מלוא זכויותיה בחנות לתובע - זכויות שהיא רכשה (ביום 26.5.1991) מהחברה - בתמורה מוסכמת בסך של 98,000 $ ארה"ב + מע"מ כחוק (להלן: "החוזה").

הנתבע 2 (להלן: "הנתבע") ייצג את התובע והנתבעת בעסקת המכר האמורה, והוא אף ערך וניסח את החוזה.

5.         בחוזה, הצהירה הנתבעת, בין השאר, כי ביום 26.5.1991 היא רכשה את זכויותיה בחנות מהחברה בהתאם לחוזה מכר מקרקעין בכתב; כי זכויותיה רשומות רק בחברה וכי הבניין טרם נרשם כבית משותף. כמו-כן ולעניין הגלריה, הצהירה הנתבעת - המוכרת - כדלקמן:

"המוכרים מצהירים כי הגלריה הבנויה בחנות, נבנתה בהתאם להיתר שניתן כדין וכי אם יתברר כי הצהרתם זו שלא נכונה, יפצו את הקונים בגין כל נזק שייגרם להם עקב כך".

(סעיף 29 לחוזה).

6.         החוזה הסדיר, למעשה, את זכויותיהם וחיוביהם של הצדדים לו, התובע כקונה והנתבעת כמוכרת, בכל הקשור לעסקת המכר דנן. נקבעו בו תניות בכל הקשור לתיאור הממכר (החנות); הזכויות בחנות ובבניין; התמורה המוסכמת, האופנים והמועדים לתשלומה; מועד מסירת החזקה בנכס לתובע; השלמת העסקה ורישום הבעלות על שם התובע בטאבו ובחברה; תשלומי המיסים, האגרות, ההיטלים וההוצאות הכרוכים בעסקת המכר דנן; תשלום שכר טרחתו של הנתבע; פיצויים מוסכמים; וכיוצא באלה.

7.         סעיף 3 לחוזה ולענייננו-שלנו, הסדיר את תשלום התמורה המוסכמת, כדלקמן:

"תמורת רכישת הנכס מתחייבים הקונים לשלם למוכרים סך של סך 98,000 דולר ארה"ב בש"ח (תשעים ושמונה אלף דולר ארה"ב) לפי שער הדולר היציג המתפרסם ע"י בנק ישראל בעת תשלומם בפועל, במועדים ובשיעורים כדלקמן:

א.         סך של 1,500 דולר בש"ח ביום חתימת החוזה.

ב.         היתרה בסך 96,500 דולר בש"ח תשולם למוכרת בתוך 21 יום מיום חתימת הסכם זה וכדלקמן:

            - סך של 14,700 דולר בש"ח יופקדו אצל עו"ד אנגלנדר בנאמנות עד לקבלת אישורי מס שב"ח, והיתרה בסך 81,800 תשולם לידי הקונה

ג.           לכל תשלום יווסף מע"מ כנגד חשבונית מס".

8.         לאחר חתימת החוזה, התברר לתובע, כי הצהרת הנתבעת כאמור בסעיף 29 לחוזה, אינה אמת ולמעשה אין היתר בנייה כדין לגלריה. ביום 22.3.1998 נערכה ונחתמה תוספת לחוזה (להלן: "התוספת לחוזה"), לפיה ובין השאר, הנתבעת מתחייבת לעשות ,על חשבונה,את כל  הדרוש לשם הוצאת היתר בנייה כדין לגלריה, וכי בסעיף 3(ב) לחוזה במקום המשפט "סך של 14,700 דולר בש"ח יופקדו אצל עו"ד אנגלנדר בנאמנות עד לקבלת אישורי מס שבח", יבוא: "סך של 20,000 דולר בש"ח יופקדו אצל עו"ד אנגלנדר עד לקבלת אישורי מס שבח וההיתר לבניית הגלריה". (להלן: "התוספת לחוזה"). ויודגש: גם התוספת לחוזה נוסחה ונערכה על-ידי  הנתבע.

9.         בהתאם לתוספת לחוזה, הופקד, בידיו הנאמנות של הנתבע סך של 20,000 $ ארה"ב בשקלים, מתוך התמורה המוסכמת לפי החוזה (להלן: "הפקדון").

טענות התובע